Inflation und ihre Auswirkungen auf spanische Immobilien.

AUSWIRKUNG DER INFLATION

Wenn wir vor einer relevanten Anlageentscheidung stehen und zwischen mehreren Anlagemöglichkeiten wählen müssen, seien es Immobilien, Finanzanlagen, Betriebsvermögen, materielle oder immaterielle Vermögenswerte, ist höchste Vorsicht geboten und es müssen Bewertungsmethoden angewendet werden dass Sie es uns ermöglichen, nicht nur die finanzielle Rentabilität oder Kapitalrendite, sondern auch die steuerlichen Auswirkungen und heute vor allem die Auswirkungen der Inflation auf die Bewertung von Immobilienvermögen zu berücksichtigen.

Der Effekt derselben ermöglicht es, die Rentabilität einer Investition in realer und nicht in nominaler Hinsicht zu ermitteln, da in einem Szenario mit hoher Inflation die von den Vermögenswerten generierten Ströme stark an Wert verlieren können, wenn sie nicht zu ähnlichen Sätzen reinvestiert werden wie die gleiche Inflation, und dass heute nur Vermögenswerte mit einer hohen Volatilitätsrisikokomponente dies zulassen.

Die Besteuerung ist ebenfalls sehr wichtig zu berücksichtigen, unabhängig davon, ob es sich um eine natürliche Person handelt, die der persönlichen Einkommensteuer mit progressiven Sätzen in der Bemessungsgrundlage der Zinsbesteuerungsgrundlage unterliegt, oder ob der Anleger im IRNR mit einem festen Steuersatz besteuert wird ( normalerweise 19 %).

EINSCHLAG

Nun, es ist klar, dass die Inflation heute der Faktor ist, der die Anleger und die Zentralbanken der Welt am meisten beunruhigt.

Seine Auswirkungen erzeugen Szenarien einer wirtschaftlichen Verlangsamung aufgrund des Rückgangs des Konsums, eines Anstiegs der Finanzierungskosten für Wirtschaftsakteure auf den Märkten und eines Rückgangs der Bewertungen von Finanzanlagen, neben anderen negativen Auswirkungen.

In Spanien lag die allgemeine CPI-Inflation laut der Bank von Spanien zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Artikels im August bei 10,3 %, und wenn wir sie mit demselben Monat im Jahr 2021 vergleichen, ist die Inflation um 10,5 % gestiegen!

Was bedeutet das in monetärer Hinsicht?

Die im Jahr 2022 von Immobilien erwirtschafteten Renditen sind zwar nominell ähnlich, haben aber inflationsbedingt nicht den gleichen wirtschaftlichen Wert wie im Vorjahr und wirken sich daher ceteris paribus direkt auf die reale finanzielle Rendite des Vermögenswerts aus.

BERÜCKSICHTIGEN

Nun, jeder Anleger muss bei seinen Anlageentscheidungen folgende Faktoren berücksichtigen:

1. Die Inflation des Umfelds, in dem sich der Vermögenswert befindet (eine Investition in Argentinien mit einer Inflation von 71 % im Juli 2022 laut der Zeitung Expansión ist beispielsweise nicht dasselbe wie eine Investition in der Schweiz).

2. Die Bindung, der effektive Zinssatz, den wir verwenden werden, um die Cashflows zu aktualisieren. Diese muss aufgrund der „Volatilität“ oder Unsicherheit, die diese Ströme beinhalten, mindestens der von risikofreien Anlagen (10-jährige Anleihen aus einem solventen Staat) zuzüglich einer Risikoprämie entsprechen. Wenn wir eine ziemlich umfangreiche Historie derselben hätten, könnten wir den Durchschnitt der erwarteten Cashflows mit ausreichender Sicherheit extrapolieren.
Die Bindung wird auch durch die Periodizität der vom Vermögenswert generierten Sammlungen (monatlich, vierteljährlich oder unregelmäßig...) beeinflusst.

3. Der steuerliche Druck, dem der Anleger in seinem konkreten Fall ausgesetzt ist, wobei wir über den Grenzsteuersatz der Steuer sprechen.

4. Die steuerlichen Besonderheiten, die das Vermögen direkt betreffen (Einbehalte und Abschlagszahlungen sowie lokale Steuern, wie die IBI und die Müllquote).

5. Die Fristen für die Liquidation der für die Erzielung von Einkommen aufgelaufenen Steuern (die Einreichungsfrist für einen Gebietsfremden ist nicht dieselbe wie für einen Gebietsansässigen).

SCHLUSSFOLGERUNGEN

Die letzten beiden Punkte sind nicht sehr relevant, daher können sie in den Finanzberechnungen vereinfacht werden, die ersten 3 jedoch schon.

Es ist offensichtlich, dass die Anlage in einem Umfeld hoher Inflation und hoher Steuersätze aufgrund ihrer negativen Auswirkungen auf die endgültige reale Nettorendite nicht am besten geeignet ist, obwohl der Vermögenswert hohe Renditen und Gewinne aus seiner Übertragung generiert.

In Spanien hat ein gebietsfremder Privatanleger einen Steuersatz von 19 % auf die Nettosteuerbemessungsgrundlage (Einnahmen aus der Vermietung abzüglich der mit dieser Vermietung verbundenen Kosten im Verhältnis der Miettage in Bezug auf das gesamte Jahr und abzüglich die Amortisationen

GUT BERATEN IST WICHTIG

Bei Abahana können wir Sie beim Auswahl- und Kaufprozess unter verschiedenen Immobilienobjekten unterstützen, basierend auf objektiven Bewertungsmethoden, die Ihre aktuellen und zukünftigen persönlichen Umstände berücksichtigen.

Diese Arbeit ist nicht unbedeutend und stellt einen Mehrwert für unsere Dienstleistungen dar, da sie es uns ermöglicht, die Auswirkungen einer heute zu treffenden Entscheidung zu quantifizieren und zu antizipieren, deren Früchte jedoch in der Zukunft liegen werden.

Bekanntlich gilt gerade bei dieser Anlageform mit ihren hohen Beträgen: Je mehr Informationen dem Anleger zur Verfügung stehen, desto erfolgreicher werden seine Entscheidungen.

Unser Abahana-Steuerexperte,

Gabriel Díaz.