L'inflation et son effet sur l'immobilier espagnol.

EFFET DE L'INFLATION

Lorsque nous sommes confrontés à une décision d'investissement pertinente et que nous devons choisir d'investir entre plusieurs options d'investissement, qu'elles soient immobilières, financières, de fonds de commerce, corporelles ou incorporelles, une extrême prudence s'impose et des méthodes d'évaluation doivent être utilisées. qu'ils permettent d'envisager non seulement la rentabilité financière ou le retour sur investissement, mais aussi l'impact fiscal et, surtout et plus encore aujourd'hui, l'effet de l'inflation sur la valorisation des actifs immobiliers.

L'effet de la même chose permet de connaître la rentabilité d'un investissement en termes réels et non nominaux, étant donné que, dans un scénario à forte inflation, les flux générés par les actifs peuvent se déprécier beaucoup s'ils ne sont pas réinvestis à des taux similaires au même inflation, et qu'aujourd'hui, seuls les actifs qui intègrent une forte composante de risque de volatilité le permettent.

La fiscalité est également très importante à prendre en compte, qu'il s'agisse d'une personne physique assujettie à l'impôt sur le revenu des personnes physiques, avec des taux progressifs dans la base imposable de l'assiette de l'impôt sur l'épargne, ou si l'investisseur est imposé à l'IRNR avec un taux d'imposition fixe ( normalement 19 %).

CONSÉQUENCES

Eh bien, force est de constater que l'inflation est aujourd'hui le facteur qui inquiète le plus les investisseurs et les Banques Centrales de la planète.

Son impact génère des scénarios de ralentissement économique en raison de la baisse de la consommation, d'une hausse du coût de financement des agents économiques sur les marchés et d'une baisse des valorisations des actifs financiers, entre autres effets négatifs.

En Espagne, à la date de rédaction de cet article, selon la Banque d'Espagne, l'inflation générale de l'IPC était de 10,3 % en août et si on la compare avec le même mois en 2021, l'inflation a augmenté de 10,5 % !

Qu'est-ce que cela signifie en termes monétaires?

Les rendements générés par l'immobilier en 2022, bien que nominalement similaires, en raison de l'effet de l'inflation, n'ont pas la même valeur économique que l'année précédente et affectent donc directement le rendement financier réel de l'actif ceteris paribus.

À PRENDRE EN COMPTE

Eh bien, chaque investisseur doit tenir compte des facteurs suivants lorsqu'il prend ses décisions d'investissement :

1. L'inflation de l'environnement dans lequel se trouve l'actif (investir en Argentine avec une inflation de 71% en juillet 2022 selon le journal Expansión n'est pas la même chose qu'investir en Suisse, par exemple).

2. Le lien, taux d'intérêt effectif, que nous utiliserons pour mettre à jour les flux de trésorerie. Celui-ci doit être au moins similaire à celui des actifs sans risque (obligations à 10 ans d'un Etat solvable) majoré d'une prime de risque, du fait de la « volatilité » ou incertitude que ces flux incorporent. Si nous avions un historique assez étendu de la même chose, nous pourrions extrapoler la moyenne des flux de trésorerie attendus avec suffisamment de certitude.
Le lien sera également affecté par la périodicité des collectes générées par le bien (mensuelles, trimestrielles, ou irrégulières...).

3. La pression fiscale à laquelle l'investisseur est exposé dans son cas particulier, alors que l'on parle du taux marginal d'imposition de l'impôt.

4. Les particularités fiscales qui affectent directement l'actif (retenues et acomptes et impôts locaux, tels que l'IBI et le taux d'ordures).

5. Les conditions de liquidation des impôts dus pour la génération de revenus (le délai de dépôt pour un non-résident n'est pas le même que pour un résident).

CONCLUSION

Les deux derniers points ne sont pas très pertinents, ils peuvent donc être simplifiés dans les calculs financiers, mais les 3 premiers le sont.

Il est évident qu'investir dans un environnement d'inflation élevée et de taux d'imposition élevé n'est pas le plus approprié en raison de son impact négatif sur le rendement net réel final, malgré le fait que l'actif génère des rendements élevés et des bénéfices dérivés de sa transmission.

En Espagne, un investisseur privé non-résident a un taux d'imposition de 19 % sur l'assiette nette d'imposition (revenus générés par la location moins les dépenses associées à ces locations au prorata des jours de location par rapport à l'année complète et moins les amortissements.

ÊTRE BIEN CONSEILLÉ EST IMPORTANT

Chez Abahana, nous pouvons vous assister dans le processus de sélection et d'achat parmi divers biens immobiliers, sur la base de méthodes d'évaluation objectives qui tiennent compte de votre situation personnelle actuelle et future.

Ce travail n'est pas anodin et apporte une valeur ajoutée à nos prestations, puisqu'il permet de quantifier et d'anticiper l'effet d'une décision à prendre aujourd'hui, mais dont les fruits viendront dans le futur.

Comme on le sait, et d'autant plus dans ce type d'investissement dont les montants sont si élevés, plus l'investisseur dispose d'informations, plus il aura de succès dans ses décisions.

Notre fiscaliste Abahana,

Gabriel Díaz.