La inflación y su efecto en inmuebles españoles.

EFECTO DE LA INFLACIÓN

Cuando nos enfrentamos ante una toma de decisión de inversión relevante y tenemos que escoger invertir entre varias opciones de inversión, ya sean bienes inmuebles, activos financieros, activos empresariales, activos tangibles o intangibles, se ha de extremar la cautela y emplear métodos de valoración que nos permitan contemplar, no solo la rentabilidad financiera o retorno de las inversiones, sino el impacto fiscal y sobre todo y más hoy en día, el efecto de la inflación en la valoracion de activos inmobiliarios.

El efecto de la misma permite conocer la rentabilidad de una inversión en términos reales y no nominales, dado que, en un escenario con una elevada inflación, los flujos generados por los activos pueden depreciarse mucho sino se reinvierten a tasas similares a la misma inflación, y eso hoy en día, solo lo permiten los activos que incorporen un gran componente de volatilidad-riesgo.

La fiscalidad también es muy importante a tener en cuenta, bien se trate de una persona física sometida al IRPF, con tipos progresivos en la base liquidable de la base imponible del ahorro, o si el inversor tributa en el IRNR con un tipo impositivo fijo (normalmente del 19%).

CONSECUENCIAS

Pues bien, es evidente que la inflación es a día de hoy, el factor que más preocupa a los inversores y a los Bancos Centrales del planeta.

Su impacto genera escenarios de desaceleración económica por la caída del consumo, subida del coste de la financiación de los agentes económicos en los mercados y caída en las valoraciones de los activos financieros, entre otros efectos negativos.

En España, a fecha en que se redacta este artículo, según el Banco de España, la inflación IPC general, se sitúa en el mes de Agosto en el 10,3% y si lo comparamos con el mismo mes del ejercicio 2021, la inflación se ha incrementado un 10,5%!

Que quiere decir esto en términos monetarios? 

Los rendimientos que genera un bien inmueble en 2022, aunque nominalmente sean parecidos, por el efecto de la inflación no tienen el mismo valor económico que en año anterior y por lo tanto, afectan directamente a la rentabilidad financiera real del activo ceteris paribus.

A TENER EN CUENTA

Pues bien, todo inversor debe de tener en cuenta los siguientes factores para la toma de sus decisiones de inversión:

1.    La inflación del entorno en que se encuentre el activo (no es lo mismo invertir en Argentina con una inflación del 71% en Julio de 2022 según el diario Expansión, que en Suiza por ejemplo).

2.    La tie, tipo de interés efectivo, que utilizaremos para actualizar los flujos de Tesorería. Está debe de ser al menos similar a la de los activos sin riesgo (bonos a 10 años de un Estado solvente) más una prima de riesgo, por la “volatilidad” o incertidumbre que incorporen esos flujos. Si tuviéramos un histórico de los mismos bastante amplio, podríamos extrapolar la media de los esperados flujos de Tesorería con bastante seguridad.
La tie también se verá afectada por la periodicidad de los cobros que genera el activo (mensual, trimestral, o irregular…).

3.    La presión fiscal a la cual se ve expuesta el inversor en su caso particular, en tanto que hablamos de la tasa fiscal marginal del impuesto.

4.    Las peculiaridades fiscales que afectan directamente al activo (retenciones y pagos a cuenta y los tributos locales, como son el IBI y la tasa de basura).

5.    Los plazos de liquidación de los impuestos devengados por la generación de los rendimientos (no es lo mismo el plazo de presentación de un no residente que para un residente).

CONCLUSIONES

Los dos últimos puntos no son muy relevantes por lo que pueden simplificarse en los cálculos financieros, pero sí los 3 primeros.

Es evidente que invertir en un entorno de alta inflación y elevada tasa impositiva, no es lo más adecuado por su impacto negativo en la rentabilidad neta real final, a pesar de que el activo genere elevados retornos y ganancias derivadas de la transmisión del mismo.

En España, un inversor particular No residente tiene una tasa impositiva del 19% sobre la base imponible neta (ingresos generados por el alquiler menos los gastos asociados a esos alquiler en la proporción de los días de alquiler respecto del año completo y menos las amortizaciones

ESTAR BIEN ASESORADO ES IMPORTANTE

En Abahana, podemos asistirle en el proceso de selección y compra entre varios elementos inmobiliarios, basándonos en métodos objetivos de valoración que tengan en cuenta sus circunstancias personales actuales y futuras.

Esta labor no es nada desdeñable y aporta un valor añadido a nuestros servicios, puesto que permite cuantificar y anticipar el efecto de una decisión a tomar hoy, pero cuyos frutos acontecerán en el futuro.

Como bien es sabido, y más en este tipo de inversiones cuyos montantes son tan elevados, cuanta mayor sea la información que esté disponible para el inversor, mayor acierto disfrutará en sus decisiones.

Nuestro experto fiscal de Abahana,

Gabriel Díaz.