Die traditionelle "lange Saison".

Wir alle haben einen Freund, Bekannten oder Verwandten gehabt, der seine Immobilie dem Immobilienmarkt zur Verfügung gestellt hat, mit der Absicht, diese durch die übliche Mietformel als gewöhnlichen Aufenthaltsort des Mieters (Langzeitaufenthalt) rentabel zu machen.
Dies ist der Grundsatz, den das Mietwohnungsgesetz 29/1994 in seinem Artikel 2 verwendet, wenn es um das Mieten als Formel zur Befriedigung des ständigen Wohnungsbedarfs geht.

Einige haben mit diesen Mietern schon lange sehr positive Erfahrungen mit der Vermietung gemacht, andere weniger, was zu wirklich unangenehmen Situationen für die Eigentümer führt, die nicht nur monatelang die vereinbarten Mieten nicht mehr erhalten, sondern auch ohne Angst der Rückzahlung derselben entgegensehen wissen, welche Bedingungen der Zustand der Immobilie erfüllen kann (Zerstörung, Demontage ...), wenn der Besitz an sie zurückgegeben wird.

Negative Erfahrungen entmutigen Besitzer, die oft nicht durch langsame und gesättigte Justiz geschützt sind.
Wir werden nicht auf die Bewertung der Fortschritte in dieser Angelegenheit eingehen, um die Räumungsverfahren zu beschleunigen, aber ich werde kurz skizzieren, was einige Experten des Sektors von der Regulierungsbehörde (Regierung und Autonome Gemeinschaften) behaupten.

Die Idee ist, einen Zaun zu schaffen für diejenigen Akteure, die vorsätzlich bösgläubig handeln und den Eigentümern und damit anderen Mietern, die die Bedingungen des Vertrages erfüllen und die aufgrund des Sturzes zunehmend Schwierigkeiten beim Zugang zu einer Wohnung haben, so viel Schaden zufügen, zu schaffen bei der Wohnungsversorgung auf dem Immobilienmarkt.

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Eine neue Perspektive.

 

Andererseits wird die Ferienvermietung als sicherere und rentablere Alternative postuliert als die konventionelle Vermietung.

Nicht nur, weil es das Ausfallrisiko, das Schadensrisiko oder das Risiko illegaler Dauerhaftigkeit erheblich reduziert, sondern auch viel rentabler ist.

Es ermöglicht, dass das Haus durch kurzfristige Vermietung rentabel ist und das Haus auch dem Eigentümer zur Verfügung steht, wenn er es braucht.

Wir können uns entscheiden, das Haus im Sommer aufzugeben, dann können wir in der Regel mehr Einkommen erzielen und es auch für den Rest des Jahres schließen, um das Eigentum besser zu erhalten.

Die steuerliche Behandlung ist sehr ähnlich: Beide Formeln liegen im Rahmen dessen, was das Gesetz IRPF 35/2006 als Einkünfte aus Immobilienkapital klassifiziert.
Der Nettogewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen erwirtschafteten Erträgen und angefallenen Aufwendungen.

Gute Manieren.

 

Obwohl das Gesetz in Artikel 23 wörtlich zitiert, dass alle für die Einholung der Steuererklärungen notwendigen Aufwendungen abgezogen werden, lehnt das Finanzamt die überwiegende Mehrheit dieser Aufwendungen aufgrund verschiedener verbindlicher Konsultationen der Generaldirektion Steuern ab.

Aus diesen Untersuchungen geht hervor, dass nur Ausgaben im Verhältnis zur Anzahl der effektiven Beschäftigungstage abzugsfähig sind, was in der Praxis den Verlust der Abzugsfähigkeit eines erheblichen Teils der angefallenen Ausgaben bedeutet.

Wenn ein Eigentümer beispielsweise das Badezimmer erneuert und 3.000 € auszahlt, nachdem er in diesem Jahr 90 Tage gemietet hat, können nur 25 % davon abgezogen werden. Die gleiche Verbesserung hat jedoch dazu geführt, dass der Eigentümer sein Einkommen im Vergleich zum Vorjahr erhöht hat, da sich der Zustand der Immobilie verbessert und der Preis pro Aufenthaltstag erhöht wurde.

Nun, auch wenn der Zusammenhang zwischen den getätigten Ausgaben und der Einkommenssteigerung offensichtlich ist, erkennt das AEAT nicht an, dass der Steuerpflichtige das Recht hat, den Betrag vollständig abzuziehen, sondern nur im Verhältnis zur Anzahl der tatsächlichen Beschäftigungstage.

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Beratung ist wichtig.

 

Außerdem bin ich bei vielen Gelegenheiten auf Beschlüsse der Kontrollstellen gestoßen, die Ausgaben vor und nach den Aufenthalten, also genau dann, wenn die Reparatur- und Wartungsarbeiten durchgeführt werden, abgelehnt haben, weil sie argumentieren, dass es sich nicht um Ausgaben im Zusammenhang mit der Miete handelt. ..

Und natürlich trägt nach § 105 LGT der Steuerzahler die Beweislast, wenn er sein Recht geltend machen möchte. Ich empfehle daher, den Anbieter (z. B. eine Reformgesellschaft) zu bitten, die erbrachten Leistungen detailliert zu beschreiben. im Haus und geben Sie in der Rechnung das Datum der Leistungserbringung an (innerhalb des Zeitraums, in dem die Villa gemietet wurde).

Der Ratschlag.

 

In jedem Fall ist die Ferienvermietung eine bewährte, rentable und flexible Formel.

Die Besteuerung kann angeblich verbessert werden, wenn sie als reale wirtschaftliche Tätigkeit artikuliert wird (entweder in Übereinstimmung mit Artikel 27 des Einkommensteuergesetzes, das die Einstellung eines Vollzeitbeschäftigten festlegt, oder durch eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung).

Es stimmt, dass die konventionelle Vermietung einen steuerlichen Anreiz hat, den die Ferienwohnung nicht bietet, und das ist eine stärkere Reduzierung der Nettorendite. Aber die Nachteile der Langzeitmiete kennen wir natürlich schon.

Ich rate meinen Investorenkunden, offizielle Mietverwaltungsgesellschaften zu haben, um Rendite und Auslastung zu optimieren.

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Zu jeder Zeit wissen, worum es geht.

 

Sehr erfahrene Unternehmen mit einem hohen Grad an Technologie in ihren Managementprozessen wie die Firma Abahana (ein Unternehmen mit Sitz in Moraira in Alicante) sind ein Schlüsselfaktor bei der Entwicklung dieser aufstrebenden Branche.

Sie bieten dem Eigentümer nicht nur umfassende Unterstützung bei der Verwaltung der Villa, um ihre Investition rentabel zu machen, indem sie nationalen und internationalen Gästen einen hohen Bekanntheitsgrad oder eine hohe Bekanntheit verschaffen, sondern sie sind auch verantwortlich für alle Maßnahmen, die für die Bereitstellung erforderlich sind des Service: Empfang und Beherbergung der Gäste mit mehrsprachigem Personal, typische Dienstleistungen der Hotellerie, 24 Gästebetreuung, Reparatur und Wartung der Villa und alles andere, was der Gast während seines Aufenthalts benötigt, als wäre es ein Hotel.

Dieser Service erhöht die Gästezufriedenheit, Loyalität und erhöht die Wettbewerbsfähigkeit des außerhotellerischen Sektors.
Darüber hinaus verfügt es über eine spezialisierte Fiskalabteilung, die den Eigentümer vom ersten Tag an berät, um die Fiskalstrategie gut planen zu können.

Gabriel Diaz Garcia
Wirtschaftshochschule Alicante nº3611