La location saisonnière : Alternative en plein essor.

La traditionnelle "longue saison".

Nous avons tous eu un ami, une connaissance ou un parent qui a mis son bien immobilier à disposition du marché immobilier, avec l'intention de le rentabiliser grâce à la formule habituelle de location comme résidence habituelle du locataire (long séjour).
C'est le principe que la loi 29/1994 sur le bail urbain utilise dans son article 2 lorsqu'elle parle du bail comme formule pour satisfaire le besoin permanent de logement.

Certains ont eu des expériences très positives de location depuis longtemps avec ces locataires et d'autres pas tellement, provoquant de réelles situations désagréables pour les propriétaires qui, non seulement cessent de percevoir les loyers convenus pendant des mois, mais font également face à la récupération de ceux-ci avec peur sans sachant dans quelles conditions peut se réunir l'état des biens (destruction, démantèlement...) une fois la possession leur restituée.

Les expériences négatives finissent toujours par décourager les propriétaires qui ne sont souvent pas protégés par une justice lente et saturée.
Nous n'entrerons pas dans l'évaluation des progrès qui ont été réalisés en la matière pour justement accélérer les procédures d'expulsion, mais je rappellerai brièvement ce que certains experts du secteur réclament du régulateur (Gouvernement et Communautés autonomes)

L'idée est de créer une clôture pour ces acteurs qui agissent intentionnellement de mauvaise foi et qui causent tant de dommages aux propriétaires et donc aux autres locataires qui remplissent les conditions du contrat et qui ont de plus en plus de difficultés à accéder à un logement en raison de la chute dans l'offre de logements sur le marché immobilier.

Un nouveau point de vue.

D'autre part, la location touristique de vacances est postulée comme une alternative plus sûre et plus rentable que celle de la location classique.

Non seulement parce que cela réduit considérablement le risque de défaut, le risque de dommage ou le risque de permanence illégale, mais c'est beaucoup plus rentable.

Cela permet de rentabiliser la maison grâce à des locations à court terme et aussi d'avoir la maison disponible pour que le propriétaire puisse en profiter, quand il ou elle en a besoin.

Nous pouvons choisir d'abandonner la maison en été, c'est à ce moment-là que nous pouvons généralement obtenir plus de revenus et également la faire fermer pour le reste de l'année pour mieux préserver la propriété.

Le traitement fiscal est très similaire : les deux formules s'inscrivent dans ce que la loi IRPF 35/2006 qualifie de revenu du capital immobilier.
Le résultat net est déterminé par la différence entre les revenus générés et les dépenses encourues.

Bonnes manières.

Or, bien que la loi dans son article 23 cite textuellement que toutes les dépenses nécessaires à l'obtention des déclarations seront déduites, l'Agence des Impôts rejette la grande majorité de ces dépenses sur la base de diverses consultations contraignantes de la Direction Générale des Impôts.

Ces enquêtes précisent que seules les dépenses seront déductibles au prorata du nombre de jours effectifs d'occupation, ce qui signifie en pratique la perte de déductibilité d'une partie significative des dépenses engagées.

Par exemple, si un propriétaire renouvelle la salle de bain et verse 3 000 €, après avoir loué 90 jours cette année-là, seuls 25 % de ce montant peuvent être déduits. Cependant, cette même amélioration a fait que le propriétaire a vu ses revenus augmenter par rapport à l'année dernière, puisque l'état de la propriété s'est amélioré et le prix par jour de séjour a été augmenté.

Eh bien, même si la relation entre les dépenses effectuées et l'augmentation des revenus est évidente, l'AEAT n'admet pas que le contribuable ait le droit de déduire le montant dans son intégralité, mais seulement au prorata du nombre de jours d'occupation réels.

Le conseil est vital.

De plus, à plusieurs reprises, j'ai rencontré des résolutions des unités d'inspection qui rejetaient les dépenses effectuées avant et après les séjours, c'est-à-dire précisément lorsque les travaux de réparation et d'entretien sont effectués car ils soutiennent qu'il ne s'agit pas de dépenses liées au loyer. ..

Et bien sûr, comme le dit l'article 105 de la LGT, c'est au contribuable qui a la charge de la preuve s'il veut faire valoir son droit, je recommande donc de demander au prestataire (une entreprise de réforme par exemple) de détailler les prestations bien réalisées. dans la maison et inclure dans la facture la date de la prestation de service (dans la période pendant laquelle la villa a été louée)

Le Conseil.

Dans tous les cas, la location saisonnière est une formule éprouvée, rentable et flexible.

La fiscalité peut être ostensiblement améliorée si elle s'articule comme une activité économique réelle (soit en respectant ce qui est énoncé à l'article 27 de la loi sur l'impôt sur le revenu qui institue l'embauche d'un salarié à temps plein, soit via une société anonyme).

Il est vrai que la location classique bénéficie d'un avantage fiscal que la location saisonnière n'offre pas et qui est une réduction plus importante sur les rendements nets. Mais bien sûr, nous connaissons déjà les inconvénients de la location longue durée.

Je conseille à mes clients investisseurs d'avoir des sociétés de gestion locatives touristiques officielles, pour optimiser les rendements et l'occupation.

Sachez ce qui est impliqué à tout moment.

Des entreprises très expérimentées avec un haut degré de technologie dans leurs processus de gestion comme la société Abahana (une entreprise située à Moraira à Alicante) sont un acteur clé dans le développement de cette industrie naissante.

Non seulement ils fournissent au propriétaire une assistance complète dans la gestion de la villa pour rentabiliser son investissement, en offrant aux clients nationaux et internationaux un profil haut ou haut, mais ils sont également chargés d'entreprendre toutes les actions nécessaires à la mise à disposition du service : accueil et hébergement des hôtes avec un personnel multilingue, services typiques de l'hôtellerie, assistance 24h/24, réparation et entretien de la villa et tout ce dont le client a besoin pendant son séjour comme s'il s'agissait d'un hôtel.

Ce service augmente la satisfaction, la fidélisation des clients et augmente le niveau de compétitivité du secteur extra-hôtelier.
De plus, il dispose d'un service fiscal spécialisé qui conseille le propriétaire dès le premier jour pour pouvoir bien planifier la stratégie fiscale.

Gabriel Diaz Garcia
Collège d'économiste d'Alicante nº3611