Processus d'achat d'une maison

ASPECTS À CONSIDÉRER:

Dans notre précédent article, nous avons brièvement évoqué les problèmes pouvant survenir lors de l'achat d'un bien immobilier.

Nous savons que dans la vie de presque la grande majorité des gens, l'achat d'une maison est généralement la décision la plus importante en termes quantitatifs.

De plus, si nous envisageons d'investir pour obtenir un rendement, nous devons tenir compte de nombreux autres facteurs qui peuvent avoir un impact très négatif sur notre projet d'évaluation ou sur le taux de rendement attendu.

Partons de l'hypothèse d'un acheteur "non-résident", qui souhaite acheter une maison pour passer ses vacances en Espagne.

Il est évident que la barrière de la langue et la connaissance des lois nationales montrent la nécessité de faire appel aux services d'un bon consultant. Surtout quand on parle d'un projet d'auto-promotion, qui nécessite la présence quasi constante de l'intéressé pour pouvoir «auditer» l'évolution des œuvres.

Et il convient de choisir un bon ou un bon professionnel justement pour éviter d'acheter dans de mauvaises conditions sans prendre en compte des facteurs tels que la fiscalité (impôt subsidiaire, impôts annuels, futures plus-values ​​et successions ou donations), les incidents urbains ou les problèmes avec la loi. biens fonciers.

Taxes auxquelles un acheteur doit faire face lors de l'acquisition de son logement:

-Taxe sur la valeur ajoutée (TVA): cette taxe est prélevée sur les opérations de transmission du bien dans la première des transmissions effectuées par des professionnels ou des hommes d'affaires, c'est-à-dire celle qui intervient lorsque le bien est fondamentalement neuf.

Le taux d'imposition est réduit et s'élève à 10% (4% s'il s'agit d'un Logement Officiellement Protégé) et comprend les parkings et les annexes de la maison (un débarras par exemple).
La TVA est également présente lors de l'achat de terrains considérés comme constructibles, c'est-à-dire ceux aptes à la construction.

La TVA est un impôt indirect qui pèse sur la consommation et dont le champ d'application est le territoire national à l'exception: des îles Canaries, des provinces de Ceuta et Melilla, du Pays Basque et de Navarre.

En d'autres termes, si nous achetons une nouvelle maison de construction à Benidorm, 10% supplémentaires devront être ajoutés au prix d'achat pour les impôts indirects.

-Taxe sur les transmissions patrimoniales (ITP): c'est la taxe prélevée sur le deuxième transfert et les suivants entre particuliers et son taux d'imposition dépend de l'emplacement du bien, puisque cette taxe a été transférée aux Communautés autonomes en 2009.

Qu'est-ce que cela implique?

Eh bien, en gros, si vous souhaitez acheter une maison dans la Communauté Valencienne, nous paierons 10% supplémentaires en tant que taxe de transfert de propriété au prix de vente convenu entre les parties; En revanche, si nous achetons la même propriété, par exemple en Andalousie ou à Madrid, le taux d'imposition sera différent.

-Taxe sur les actes juridiques documentés: il s'agit d'une taxe prélevée sur les actes notariés, les procès-verbaux et les témoignages notariaux.
Cette taxe est compatible avec l'application de la TVA ainsi que l'ITP.

Autrement dit, que la TVA ou l'ITP soit payée, vous devrez également faire face au paiement de cette taxe, en soulevant l'achat de la maison au public devant un notaire.

La taxe sur les actes juridiques documentés est composée d'une redevance fixe (0,15 euro par page) et d'une redevance variable, qui dépendra de la valeur déclarée, qui s'élève à 0,5%.

De plus, les honoraires du notaire devront être ajoutés, donc en pratique générale, ce qui est fait est de demander au notaire public correspondant une estimation écrite de toutes ces dépenses afin de connaître à l'avance les dépenses totales.

REGISTRE DE LA PROPRIÉTÉ

L'inscription de votre domicile au registre est un acte administratif d'une importance vitale, car il implique la protection des droits accordés par le registraire, en étant inscrit au registre, en tant que titulaire légitime d'un droit réel contre des tiers. Par exemple, s'il y a plusieurs acheteurs d'un même bien immobilier, le droit de la personne qui a inscrit son droit en première instance au registre prévaudra devant les tribunaux (principes de priorité et d'inopposabilité).

Autrement dit, si vous n'êtes pas inscrit au registre, vous n'êtes pas officiellement propriétaire de la pleine propriété d'une propriété et par conséquent, des tiers pourraient revendiquer la propriété en raison du manque de légitimité d'enregistrement appropriée.
Le droit prend effet dès que le registraire a effectué l'inscription d'enregistrement. Le délai fixé pour effectuer cette inscription est de 15 jours à compter de la présentation du titre (acte d'achat) qui confère la propriété du bien.

La meilleure façon de connaître la propriété actuelle d'un bien immobilier est de demander une certification ou une simple note dans le registre où se trouve le bien.
La certification est un document officiel qui atteste du contenu des entrées de registre et est considérée comme un document public contrairement à la note simple, qui est simplement informative.

De plus, les informations contenues dans les entrées du registre sont du domaine public, ce qui signifie que n'importe qui peut demander des informations sur les droits enregistrés et les affectations patrimoniales et cette dernière est très importante lors de l'achat d'une maison.

Quels types d'affections patrimoniales peuvent exister dans un bien immobilier?

Lorsque nous achetons une maison, la première chose à faire est de savoir s'il y a des dettes ou des limitations de propriété.
Pour être effectives, ces dettes ou limitations doivent être inscrites au registre de la propriété et apparaître lorsque nous demandons une certification ou une simple note.

Ainsi, nous avons les soi-disant charges ou charges, qui sont des droits réels qui pèsent sur le bien immobilier.

Par exemple, des limitations telles que l'usufruit, le droit d'usage et d'habitation, le droit de servitude, l'emphytéose, l'hypothèque, le gage et l'antichrésie peuvent apparaître dans ces certifications.

Mais des annotations préventives peuvent également apparaître indiquant l'existence d'embargos décrétés par l'autorité judiciaire.

De même, il convient de vérifier s'il existe d'autres types de créances, qui ne sembleraient pas enregistrées et qui sont en vigueur au moment de l'achat, telles que les dettes provenant des impôts locaux et des dépenses de la communauté des propriétaires, le cas échéant.

-Taxe foncière:

Il s'agit d'un hommage local réglementé dans le RDL 2/2204 et sa gestion est entre les mains des conseils municipaux. C'est une taxe qui est prélevée sur la propriété des biens immobiliers (à la fois rustiques et urbains) et sa base d'imposition est la valeur cadastrale.
La propriété d'autres types de droits réels, tels que les droits de surface, l'usufruit ou une concession administrative, est également taxée.
Le taux d'imposition dépend de chaque commune mais il ne peut être inférieur à 0,3% -0,4% ou supérieur à 0,9% -1,1% (selon qu'il s'agit d'un bien immobilier rustique ou urbain.

De plus, chaque année, le conseil municipal percevra une redevance pour la gestion des déchets solides urbains.
Dans la province d'Alicante, le bureau chargé de collecter cette taxe et ce taux est SUMA, nous devons donc également nous rendre dans leurs bureaux pour pouvoir traiter le changement de propriété de la propriété, sinon, le non-paiement continu de cette L'impôt peut en fin de compte conduire à l'exécution du privilège et à la vente de la propriété pour régler la dette impayée.

-Impôts directs nationaux:

La possession d'un bien immobilier par un non-résident implique d'être soumis à de multiples événements imposables qui sont souvent ignorés par les propriétaires, et peuvent conduire à l'imposition de pénalités et d'intérêts, mais ce sujet fera l'objet d'un autre article.

En résumé, en tant que professionnel je vous conseille d'avoir une entreprise comme Abahana Villas, qui peut non seulement vous proposer une large gamme de villas adaptées à vos besoins, mais aussi avec une vaste expérience dans les services de transfert de propriété et de planification fiscale.