ASPECTOS A TENER EN CUENTA:

En nuestro artículo anterior, hicimos una somera mención de los problemas que podían acontecer en la compra de un bien inmueble.

Sabemos que durante la vida de casi la gran mayoría de personas, la compra de una vivienda suele constituir la decisión más importante en términos cuantitativos.

Adicionalmente, si estamos pensando en invertir para obtener una rentabilidad, debemos considerar otros tantos factores que pueden tener un impacto muy negativo en nuestro proyecto de valoración o tasa de retorno esperada.

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Partamos del supuesto de un comprador que es "no residente", que quiere comprar una vivienda para pasar sus vacaciones en España.

Es evidente que la barrera idiomática y el conocimiento de las leyes nacionales, evidencian la necesidad de contratar los servicios de una buena asesora. Más aún cuando el estamos hablando de un proyecto de autopromoción, que requiere la presencia casi constante del interesado para poder “auditar” la evolución de las obras.

Y es recomendable escoger a una buena o buen profesional precisamente para evitar comprar en malas condiciones sin tener en cuenta factores tales como la fiscalidad (responsabilidad tributaria subsidiaria, impuestos anuales, ganancias patrimoniales futuras y herencia o donación), incidencias urbanísticas o problemas con el derecho real de propiedad. 

Impuestos que un comprador deberá hacer frente en la adquisición de su vivienda:

-Impuesto sobre el valor añadido (IVA): este impuesto grava las operaciones de transmisión del bien inmueble en la primera de las transmisiones efectuadas por profesionales o empresarios, es decir, la que se produce cuando el inmueble es nuevo básicamente.

El tipo impositivo es el reducido y asciende al 10% (4% si es una Vivienda de Protección Oficial) e incluye las plazas de garaje y anexos a la vivienda (un trastero por ejemplo).
También el Iva está presente en la compra de terrenos considerados edificables, esto es, aquellos aptos para la construcción.

El iva es un impuesto indirecto que recae sobre el consumo y cuyo ámbito de aplicación es el territorio nacional a excepción de: Islas Canarias, provincias de Ceuta y Melilla, el País Vasco y Navarra.

Es decir, si compramos una casa de obra nueva en Benidorm, al precio de compra habrá que añadirle un 10% adicional en concepto de impuestos indirectos.

-Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): es el impuesto que grava las segundas y ulteriores transmisiones efectuadas entre particulares y su tipo impositivo depende de donde esté ubicado el bien inmueble, ya que este impuesto fue cedido a las Comunidades Autónomas en el 2009.

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¿Qué implica esto?

Pues básicamente que si quiere comprar una casa en la Comunidad Valenciana, pagaremos en concepto de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales un 10% adicional al precio de venta pactado entra las partes; y en cambio, si compramos el mismo inmueble en, por ejemplo Andalucía o Madrid, el tipo impositivo será distinto.

-Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: se trata de un impuesto que grava las escrituras notariales, actas y testimonios notariales. 
Este impuesto es compatible con la aplicación del IVA como con el de ITP.

Es decir, que independientemente de que se pague el IVA o el ITP, además deberá hacer frente al pago de este impuesto, al elevar a público la compra de la vivienda ante notario.

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, se compone de una cuota fija (0,15 euros por folio) y una variable, la cual dependerá  del valor declarado, que asciende a un 0,5%.

Además habrá que añadir los honorarios del Notario, por lo que en la práctica general, lo que se hace es solicitar a la Notaria correspondiente, una estimación por escrito de todos estos gastos para conocer de antemano, los gastos totales.

REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

Inscribir tu vivienda en el Registro es acto administrativo de vital importancia, pues conlleva la protección de los derechos que otorga el Registrador, al constar  en el Registro, como el legítimo titular de un derecho real frente a terceros. Por ejemplo, si existieses varios compradores de un mismo bien inmueble, prevalecerá ante los tribunales el derecho de aquél que haya inscrito en primera instancia en el registro su derecho (principios de prioridad y inoponibilidad).

Es decir, si no está inscrito en el registro, oficialmente no se es titular de pleno dominio de un inmueble y por lo tanto, terceras personas podrían reclamar su titularidad al carecer de la debida legitimidad registral.
El derecho surte efecto en cuanto el Registrador ha realizado el asiento de inscripción. El plazo establecido para realizar este asiento es de 15 días desde la presentación del título (escritura de compra) que otorga la titularidad del bien.

La mejor forma de conocer la titularidad actual de un bien inmueble es a través de la solicitud de una certificación o nota simple en el registro donde radique el inmueble. 
La Certificación  es un documento oficial que da fe del contenido de los asientos del registro y tienen la consideración de documento público a diferencia de la Nota simple que es meramente informativo.

Además, la información contenida en los asientos del registro es de dominio público, lo que significa que cualquier persona puede solicitar información acerca de los derechos inscritos y de las afectaciones patrimoniales y esto último, es muy importante a la hora de comprar una casa.

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¿Qué tipos de afectaciones patrimoniales pueden existir en un Bien Inmueble?

Cuando compramos una casa, lo primero que debemos de hacer es averiguar si existen deudas o limitaciones a la propiedad.
Esas deudas o limitaciones para ser efectivas, deben de estar inscritas en el registro de la propiedad y aparecer cuando solicitamos una certificación o nota simple.

Así tenemos las denominadas cargas o gravámenes, que son derechos reales  que recaen sobre el bien inmueble.

Por ejemplo, pueden aparecer en esas certificaciones limitaciones como el usufructo, derecho de uso y habitación,  derecho de servidumbre, enfiteusis, la hipoteca, prenda y anticresis.

Pero también pueden aparecer anotaciones preventivas que señalen la existencia de embargos decretados por la autoridad judicial.

Asimismo se debe comprobar si existen otro tipo de  deudas, que no aparecerían inscritas y  que están vigentes en el momento de la compra, como pueden ser deudas derivadas de tributos locales y de gastos de la comunidad de propietarios en su caso.
 

-Impuesto de Bienes Inmuebles: 

Este es un tributo local que está regulado en el RDL 2/2204 y su gestión está en manos de los Ayuntamientos. Es un impuesto que grava la titularidad los bienes inmuebles (tanto rústicos como urbanos) y su base imponible es el valor catastral.
También grava la titularidad de otro tipo de derechos reales, como el de superficie, usufructo o una concesión administrativa.
El tipo impositivo depende cada ayuntamiento pero no puede ser inferior al 0,3%-0,4%  ni superior al 0,9%-1,1% (dependiendo si es un bien inmueble rustico o urbano.

Además cada año el ayuntamiento devengará una tasa por la gestión de los residuos sólidos urbanos.
En la Provincia de Alicante, la Oficina que se encarga de la recaudación de este tributo y tasa es SUMA, por lo que debemos acudir también a sus Oficinas para poder tramitar el cambio de titularidad del inmueble, de lo contrario, el impago continuo de este impuesto puede conllevar en última instancia, la ejecución del embargo y la venta del inmueble para satisfacer la deuda pendiente.

-Impuestos directos nacionales:

La tenencia de un Bien Inmueble por parte de un No-residente conlleva la sujeción a múltiples hechos imponibles que muchas veces son ignorados por los propietarios, y pueden acarrear la imposición de sanciones e intereses, pero este tema será objeto de otro artículo.

En resumen, como profesional les aconsejo contar con una empresa como Abahana Villas, que no solo les puede ofrecer una amplia gama de villas adecuada a sus necesidades sino además, cuanto con una gran experiencia en el servicio de conveyancing y planificación fiscal

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