Statut immobilier dans la Communauté valencienne.

Les débuts.

Nous avons entamé l'exercice 2022 avec l'aspiration bien méritée d'un retour à la normalité générale, où le mot pandémie devait vraisemblablement disparaître progressivement de notre vocabulaire et cesser de rythmer notre quotidien.

Cependant, notre joie est tombée dans un gouffre ! Et en début d'année, la variante Ómicron est apparue, beaucoup plus belliqueuse que ses variantes contemporaines, augmentant rapidement le taux de contagion en Europe et impactant négativement les chiffres du tourisme en Espagne.

En termes quantitatifs, selon l'association sectorielle Exceltur, le PIB du tourisme a diminué de 15,8% au premier trimestre de l'année par rapport à 2019, janvier étant le mois le plus prononcé du trimestre, bien que cette tendance ait déjà été modifiée en mars, en raison de une hausse de la demande, qui marque le chemin de la reprise en ce deuxième trimestre.

Conjoncture mondiale.

Dans le même temps, déjà en fin d'année dernière on a vu des chiffres galopants d'inflation sous-jacente pour les composantes de l'énergie (Gaz et pétrole) qui ont eu un impact très négatif sur les charges d'exploitation du secteur et réduit le compte de résultat des entreprises touristiques , en ne pouvant répercuter ces coûts.

Géopolitiquement, la guerre en Ukraine n'a fait qu'alimenter la hausse des prix de l'énergie sur les marchés (+28,3% en moyenne depuis le déclenchement de la guerre le 24 février).

Aussi l'incertitude sur la demande de voyage à moyen terme des touristes européens, notamment des touristes russes (effet de faible impact dû à leur faible poids dans le nombre total de touristes qui nous visitent).

Évolution positive du tourisme.

Dans l'ensemble, à l'approche des périodes traditionnelles d'intensité touristique, nous constatons un changement dans la tendance positive et à la hausse du nombre de réservations d'hôtels qui nous amène à des chiffres très similaires à ceux d'avant la pandémie, et nous invite à être optimiste , mais compte tenu de ce scénario macro, il est très difficile de prédire, même un peu, comment nous allons terminer cette année.

En contraste avec cette incertitude et cette volatilité du secteur du tourisme, on trouve le marché immobilier, et plus précisément celui de la Communauté valencienne.

Selon les sources consultées (Rapport de l'Association des Agents Immobiliers de Valence) 24 305 nouvelles ventes ont été enregistrées au cours du 1er trimestre 2022, soit le meilleur résultat depuis le 2ème trimestre 2007 !

Avec une revalorisation moyenne du logement de plus de 6,72%, une rentabilité largement supérieure au rendement annuel de l'Ibex 35.

Nouvelle bulle immobilière ?

Il est évident que dans un scénario de forte volatilité des marchés financiers et des matières premières, les actifs immobiliers situés dans les zones à forte demande touristique deviennent les véhicules d'investissement préférés de tous les types d'investisseurs (investisseurs individuels et institutionnels), car qui sont des actifs corporels, qui génèrent des retours plus qu'intéressants pour leur activité de location saisonnière et des retours généreux lors de leur cession.

Selon le portail immobilier Idealista, le prix moyen au mètre carré à Alicante s'élève à 1 768 €/m2 en avril 2022, ce qui représente une augmentation de 8,4 % par rapport à avril 2021.

Mais, si nous regardons des villes comme Benissa, les choses sont encore plus succulentes : la tendance historique des prix des maisons dans cette ville (et dans les zones voisines telles que Jávea et Moraira) a toujours suivi une tendance à la hausse et le prix moyen au mètre carré se situe à 2 733 €/m2.

Nous comparons les prix.

Si on le compare avec des marchés plus traditionnels, comme ceux de Malaga, San Sebastián ou Ibiza, on constate :

-Prix moyen m2 Malaga : 2 542 €/m2 avec une évolution positive plus marquée ces dernières années

-Prix moyen m2 San Sebastián : 5 006 €/m2 avec une tendance moins prononcée et linéaire. Ce qui en fait un marché mature avec peu de possibilité de consolidation des plus-values.

-Prix moyen Ibiza au m2 : 5 169 €/m2, ce dernier avec une tendance de prix en forte hausse depuis 2016 mais qui a culminé tout comme le marché basque.

Par rapport à ces marchés, le marché immobilier du nord d'Alicante est un marché à un prix très attractif, doté de toutes les infrastructures nécessaires requises par un marché d'investissement et de tourisme mature, développé et compétitif.

Avec un marché de plus en plus émergent de citoyens belges et néerlandais, les villes de Benissa, Moraira et Jávea sont des endroits idéaux pour investir et exploiter dans le tourisme de vacances.

Pour citer un exemple, une villa au prix de 800 000 € peut générer un taux de rendement ajusté au risque de plus de 5 % avec une volatilité bien moindre que n'importe quelle obligation ou actif financier. De plus, des plus-values ​​de plus de 10% pourraient être consolidées en un an seulement compte tenu de la demande naissante et du chiffre d'affaires élevé.

La principale société mondiale de gestion de locations de vacances du secteur, Abahana Villas, gère avec succès des actifs immobiliers dans la région depuis 2000 et dispose de tout un portefeuille de propriétés avec une évaluation objective et adéquate pour ce que recherche en tant qu'investisseur.

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